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A Solução de Consulta Cosit nº 297/2023 esclareceu que para as incorporações imobiliárias com habite-se expedido antes da inclusão, pelo art. 2º da Lei nº 13.970/2.019, do art. 11-A da Lei nº 10.931/2004 , em 27.12.2019, a abrangência da adesão ao Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação (RET) quanto à tributação de receitas auferidas se estende somente até o momento de conclusão das unidades imobiliárias (através de expedição do habite-se), vedada assim a opção de oferecimento à tributação, pelo RET, de receitas decorrentes da posterior locação de unidades (já concluídas).

A norma esclarece, também, que, nesse caso, as receitas de locação estão sujeitas ao regime tributário aplicável às demais atividades da incorporadora, não havendo que se falar de retroatividade do mencionado art. 11-A da Lei nº 10.931/2004 , para fins de usufruto do novo regime especial após a extinção da incorporação, dada a natureza modificativa do dispositivo.

Por fim, a norma em referência esclarece que no caso de incorporações com habite-se expedido sob a égide do regime tributário vigente anteriormente à inclusão do artigo 11-A da Lei nº 10.931/2004 , pelo art. 2º da Lei nº 13.970/2019 , também as receitas de vendas de unidades locadas pressupõem, para seu auferimento, a prévia conclusão da obra/edificação (o encerramento da incorporação através de habite-se das unidades incorporadas), não havendo, assim, que se falar sequer de possibilidade de opção ao RET após tal conclusão/encerramento. Destarte, também tal rubrica de receitas não pode ser oferecida sob a sistemática do RET sob análise, devendo sujeitar-se ao regime tributário aplicável às demais atividades do incorporador em questão.

Nessa hipótese, caso se constate que a alienação anterior de unidade se deu em momento em que já encerrada a incorporação (leia-se, em que já emitido o habite se), a alienação estará sujeita à necessidade de apuração de resultado tributável e pagamento de tributos segundo o regime geral aplicável às pessoas jurídicas em geral, desde a data da ocorrência do respectivo fato gerador (alienação).

(Solução de Consulta COSIT nº 297/2023 - DOU 1 de 08.12.2023)

Fonte: Editorial IOB